D'une annonce au bon prix
Quatre étapes, expliquées simplement.
On rassemble les annonces
Nous récupérons les annonces publiées sur les grands sites immobiliers marocains, avec leurs détails : surface, nombre de pièces, étage, état, équipements, quartier.
Rien n'est modifié à ce stade. L'annonce est enregistrée telle qu'elle a été publiée.
On retire ce qui est faux
Beaucoup d'annonces contiennent des fautes de frappe : un prix à 1 dirham, une surface de plusieurs millions de mètres carrés, un numéro de téléphone tapé dans la case surface. Nous retirons ces valeurs.
Rien ne disparaît sans explication. Quand une annonce est écartée, la raison est enregistrée et reste consultable.
On compare aux biens qui se ressemblent
Pour chaque quartier et chaque type de bien, nous regardons le prix des biens comparables. C'est comme ça que nous savons ce qu'un bien devrait coûter.
Un appartement et un terrain ne suivent pas les mêmes règles. Nous les traitons séparément, sans jamais les mélanger.
On mesure l'écart
Nous comparons le prix demandé au prix normal. Une annonce nettement moins chère monte dans la liste.
L'écart tient toujours compte de notre marge d'erreur sur ce type de bien. 20 % d'écart sur un appartement et 20 % sur un terrain ne veulent pas dire la même chose.
Lire un résultat
Trois informations, toujours affichées ensemble.
Le prix estimé
Ce que le bien devrait coûter, vu sa surface, son quartier et ses caractéristiques. C'est un ordre de grandeur, pas une expertise.
La fourchette
Un prix tout seul donnerait une fausse impression de précision. La fourchette montre entre quelles valeurs le bien se situe le plus souvent.
L'indice de confiance
Il dit à quel point l'estimation est sûre pour ce type de bien. Pour les appartements, les biens comparables sont nombreux et l'estimation est bonne. Pour les terrains, deux parcelles voisines peuvent valoir très différemment : l'estimation reste approximative.
Ce qu'un écart veut dire
Une annonce affichée sous le prix normal peut avoir plusieurs explications, de la plus fréquente à la plus rare :
- le bien a un défaut que l'annonce ne dit pas : rez-de-chaussée sur rue passante, vis-à-vis, immeuble mal entretenu, papiers compliqués ;
- l'annonce est incomplète, et le bien vaut moins qu'il n'en a l'air ;
- le prix est bas pour vous faire téléphoner ;
- le vendeur est pressé : c'est le seul cas qui vous intéresse.
L'outil ne fait pas la différence entre ces quatre cas. Il vous dit où regarder ; la visite fait le reste.
Le rendement locatif
Pour un bien à vendre, nous estimons aussi le loyer qu'il pourrait rapporter. Le rapport entre les deux donne le rendement.
C'est utile pour un achat destiné à la location : vous pouvez comparer deux biens dont les prix et les loyers sont différents.
Voir ce que vaut l'outil
La page Fiabilité indique, pour chaque type de bien, à quel point nos estimations tombent juste.